访顶尖地产顾问机构总经理朱芩锋
（元茗）：关注房产发展前沿，点击时尚住宅理念，欢迎收看今天的家园会客厅。
（短片）：朱芩锋，顶尖地产顾问机构的总经理。其公司组建于2002年，是由深圳、兰州知名房地产策划人士和部分大学区域经济学教授组成。主要从事房地产项目的策划推广和销售代理工作。3年来，顶尖地产顾问机构所服务的兰州民基新城、乾昌大厦、香榭丽花园、西夏城市广场等多个项目创造了骄人的销售业绩。2004年9月，顶尖地产顾问机构被评为“2004年中国地产金牌顾问100强单位”。2005年又被评为“中国西部房地产十大营销机构”。
（元茗）：咱们的顶尖公司是什么时候成立的？
（朱芩锋）:准确来讲的话我们顶尖策划公司是2002年的4月份成立的
（元茗）：一开始就把它作为房地产的营销策划公司吗？
（朱芩锋）:也不是这样的,刚开始的时候我们从事的方向来讲的话,
应该是一个产品的营销策划.在实际的执行过程中发现房地产行业非常有发展潜力,
最终我们转向了房地产行业是这样的.
（元茗）：你记得顶尖接的第一个房地产的项目吗？又是怎样的情形？
（朱芩锋）：我们在兰州接的第一个房地产营销策划的项目,准确来讲是目前我们办公的这幢写字楼,民基大厦的商务写字楼.当时在执行这个项目过程中,这个项目取得的效果我认为也是比较引人注目的.为什么来讲,我们这个项目来讲的话,我们刚开始性质是以广告平面设计这种身份介入,实际我们执行的过程中,我们更多的是充当了房地产项目的全程策划推广的角色,包括对这个最早的民基大厦项目的一些户型进行修改,包括对一些公共设施的增添的一些建议,然后及一些市场发售过程中的一些控制 执行 策略的制定,都在充分的去计划.制定并且参与执行,最终这个项目就写字楼部分,我们把它改成民基新城.就是我们这个塔楼被称为商务中心,它是经过我们和深圳公司共同配合来做,它是兰州市场第一个引入房地产项目形象识别系统.
（元茗）：从2002年到现在，做了3年的地产策划，你现在感触最深的是什么？
（朱芩锋）:最深的感受来讲的话,肯定是房地产策划不好做呗.这是最深的感受了,因为在发达城市来讲
房地产策划它已经形成了一个比较成熟的细分行业,就象北京 上海 深圳,他将房地产行业里头的策划服务项目分为房地产销售代理 房地产策划推广和房地产的广告形象推广.在兰州来讲的话,基本上开发商不愿意将房地产销售代理交给一些配合服务公司去做.
（元茗）：在房地产销售中，有些老百姓觉得策划公司的出现，是吃“过水面”，房价将会变得更高。那么，现在兰州的房地产市场对于像你这样的专业营销公司还抱着这样的态度吗？
（朱芩锋）：这个问题应该分两个方一是开发商的方面二是消费者的方面.从开发商这方面来讲的话,他一般不愿选择策划公司和销售代理公司.为什么呢?在实际执行过程中,开发商对于策划公司的我认为,是一种不太完善的一种认知行为.我们所有执行的项目都为开发商企业取得了溢价,并不是很多公司都能把一个房地产项目带来溢价,这需要一个策划公司具有强大的专业技术支持.包括前期从房地产项目产品的规划设计,中期对房地产项目的一些营销推广的一些控制与执行,后期对一些房地产项目介入交房状态的
一些客户服务及延续营销,打造房地产企业的品牌形象整体的一个过程,都需要全方位而且进行有利的控制.这样的话对于开发商企业来讲,这个项目我认为才有可能做的溢价,相应的我们才获得了我们的经济效益;第二是消费者.消费者认为有策划公司介入是否会将房价拉的越来越高,对房地产项目老百姓的承受能力会越来越差,这个问题来讲的话准确像这样会理解因为从开发企业来讲他们在开发之初是以从产品出发,就是说我先考虑好我要盖怎么样的房子,卖给消费者在这个过程中,因为开发企业同对市场调研及对一些市场把握的不足可能会对房地产项目做出一些错误的评判,但是通过策划公司的介入我们一般是从消费者需求出发.举个例子说我们在做一个房地产项目过程中,我们会做问卷调研,通过我们自己的市场研究部门制作出合理的能反映出市场的一种趋势变化的调查问卷.去市场中我们做大型的市场调研
通过我们的统计学的专用的一些分析软件,我们会分析出在兰州市场中,消费者买房过程中到底需要什么
我们把这些有效的建议,我们很有效的传达给开发商,开发商经过我们这些建议,重调整产品的规划.这时候我们的产品放的市场中一是它具有市场竞争力;二它更符合消费者的需求.
（元茗）：你喜欢和什么样的开发商合作？
（朱芩锋）：我们选择开发企业的第一个最主要的环节是什么 是诚信.为什么是诚信.因为开发企业本身不诚信,在你整个合作过程中,因为他的不诚信会导致你对项目操作的判断失误及失败;第二就说目前的开发企业开发的项目是否与我们目前本身操作的项目非常近就是竞争现象.这样的项目我们都不去参与,第三点来讲的话也是我们比较关注的一点,那肯定是喜欢和有钱的开发商合作而且有钱并且愿意给策划公司给钱的开发企业去合作,这可能是我们前面最终总结的最重要的一点.
（元茗）：反过来，如果你是开发商，你会选择什么样的策划公司？
（朱芩锋）：如果我是个房地产开发企业老总来说,我选择一个策划公司的方面,他可以分为以下几个方面 一 他有强大的市场研究能力,因为一个策划公司具备一个强大的市场研究能力,他可以准确掌握消费者的消费动向和消费行为,这样会给我们操作房地产项目开发房地产项目包括土地的选址给予更好更有效的建议;第二他必须有强大的产品规划能力产品规划能力在这个策划公司,他和设计院相关的一些规划部门,他有强烈及紧密的一些协作关系,他可以作出根据他的市场研究部门,他可以制造出更符合与我消费需求及在市场中更有竞争力的产品.此外就是第三部分他具备强大的销售及营销推广能力,不是说你只是调研完之后,你把规划做完之后就结束了,你还需要你的人员去将你的规划理念,你的市场调研数据让它提升再次凝结出精华.最终将我们的房地产项目在盖的过程中一步一步地让市场最终被接受.让消费者来买我们的房子.
（元茗）：本土策划公司和外地的策划公司比较，优势和不足在哪里？
（朱芩锋）：这个问题优势和不足和外地策划公司对比来讲,本地策划公司最大的优势是对本地市场的熟悉程度,但是在对外地公司来讲,他从外地的人员比如说深圳和北京来兰州的,因为他来的时间很短
他没有办法去认知一个就是说,兰州市民固有对一个事物的认知;第二在本土策划公司和外地策划公司对比来讲他自身还有一些不足之处.这个不足之处怎么体现呢?他体现在他的人力资源的匮乏,因为人力资源的匮乏会导致他在整个执行过程中房地产项目销售策划执行中难免会出现人力资源匮乏而导致的项目执行的不完善性.
（元茗）：你看兰州哪块地还能火起来？
（朱芩锋）：这种东西它是经过感性思维和理性思维两方面相结合的,我认为这个方向北滨河路及安宁新城区域在今后的三到四年之内可能将会成为兰州的一个主要居住区域.
（元茗）：好感谢收看今天的节目，下周见。
（主持人串词）：我们现在看到，甘肃本土的房地产策划营销公司，正在向着不断成熟的方向发展。相信他们会以详实的市场调研、专业的地产研究，为项目寻求最合适的市场定位，创造出和本土人脉、地脉和文脉相适宜的营销策略。而本土的房地产开发企业也越来越重视到专业的地产策划公司参与项目的运作，可以提升一个项目的综合竞争实力，在市场上赢得主动地位，为自己和消费者带来更大的收益。好，今天的节目到这就要结束了，感谢您的收看。如果你有什么话要对我们说，就请登陆我们的网站，我们的网址就在屏幕的下方，观众朋友们，再见。
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