２００５兰州写字楼市场报告显示，功能不全设施不够
上周四，《黄金楼市》以“走过风雨 兰州写字楼见到阳光”为题，记录了兰州写字楼市场的发展变迁史。为了进一步了解兰州写字楼市场的发展大趋势，在联合顶尖策划所做的市场专项调查基础上，本期专题将从供给、需求、价格、趋势等方面对２００５兰州写字楼市场进行一番详细的分析。
供给 兰州缺少真正的写字楼
在由专业机构所做的专项调查中，兰州写字楼市场上的主力军为商住混合型写字楼，所占比例达到９０．２６％！专业写字楼占７．６５％，高档商务写字楼只占到１．０９％！
仔细研究兰州写字楼的分布趋势不难看出，兰州的写字楼大多集中在张掖路、庆阳路等闹市路段。市中心区写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系。兰州现有写字楼市场存在不少问题。
调查 现有写字楼存在问题
１．写字楼的垂直交通是一个很大的问题，电梯普遍不足，在下班高峰期问题尤为突出。２．停车面积不足，阻碍业主出行，也造成了许多矛盾。３．有的写字楼没有用餐场所。常常有送外卖的小贩穿梭楼宇之中，影响了良好的办公环境。４．许多写字楼缺少足够的交际空间和休闲娱乐设施。
结论 写字楼有效供给不足
目前兰州专业写字楼的情况是有效供给不足，在兰州写字楼市场，还缺少真正够档次的写字楼，纯办公写字楼还未形成规模，没能向企业展示出自己应有的优势及魅力。兰州写字楼市场现有供应将给后来者留有巨大空间。
需求 专业写字楼市场亟待开发!
企业所在写字楼多为租用
在一项关于兰州写字楼所属关系的研究中（详见图一），企业对目前写字楼产权拥有状况说明了兰州写字楼市场的巨大潜力：在所发放的３００份问卷调查表中，只有５４家企业拥有办公所在地的产权（约合１８％），其他２４６家企业均为租用（８２％）。而在对写字楼业主的调查中，大部分业主表示专业化的写字楼更能体现出企业的实力及形象。有７８％的被调研者表示愿意将自己的办公场所放置于纯办公用途的写字楼。企业的这一意向表明了专业写字楼的市场成长性。
三成企业要在一年左右搬迁
很多企业对企业搬迁新办公场所的调查结果显示（详见图二），有近３０％的企业表示了一年左右的时间内选择新办公地点的意愿。促使其搬迁的原因主要有：楼盘形象差１１．０３％、物业管理水平低１１．７４％、交通不便２．４９％、房屋质量差３．２％、地理位置不好７．８３％、面积问题２０．６４％。同时，伴随兰州中小型公司的快速成长，新一轮商务用房需求增大。
专业化写字楼符合市场需求
关于专业写字楼配套定位的调查显示（详见图三），写字楼用户的选择现状将以后兰州市场的专业写字楼形象勾勒出来：２４小时安保、２４小时电梯开放、专业化的停车场、入户保洁服务、附近有酒店及饭店、内设休闲娱乐场所、公共会议室等……企业对写字楼配套设施、服务功能的要求表明了企业在不断发展中对写字楼的消费要求也在提升，反映出兰州写字楼客户群体的日渐成熟。
综观兰州写字楼市场现状，供需结构已显现出矛盾，越来越多的企业已纷纷提出新的市场需求，迫切需要市场中出现更有利于企业发展壮大的专业写字楼物业。
价格
租售价格小幅向上攀
从全国写字楼的价格水平来看，兰州写字楼的价格并不高。兰州市场写字楼的出租价平均为２５～４０元／平方米每月。每平方米售价３５００～４５００元，保利大厦达到５２００元／平方米，这应当是目前兰州顶尖级写字楼。
一些正在进行或准备从事写字楼开发的投资者表示，在西部大开发及兰州经济腾飞的背景下，纷纷涌入的外来商家和本地企业为提升形象等市场需求将推动专业写字楼发展，写字楼市场的整体价格将呈上涨之势，其中高档写字楼价格增长将比较明显。
趋势
产品升级 竞争加剧
今年以来，中高档次的写字楼开发增多，保利大厦、银信大厦、金地商务大厦等相继浮出水面，显现出巨大经济价值的专业写字楼市场正向我们走来。这些新推出的写字楼不仅单价明显上升，规格大大提高，销势也一路走好。
在采访中记者发现，上述写字楼开发商的信心主要源自三方面，一是对于经济大环境有信心；二是对市场小空间有信心；三是对自己的产品有信心。他们一致认为，兰州作为快速发展中的城市，为致力发展做大的企业和成长中的公司带来了机遇，由此给写字楼的开发带来了条件。
写字楼竞争重点是产品和服务。产品的发展趋势则主要表现为产品设计人性化与精装房进程两个方面。在外观上，不管是从外立面及建筑设计上，都尽量显示现代化的独特设计风格。在相关配套上，楼宇自控、保安系统、等方面体现各自的优势，从整体上体现人性化的原则。同时，环境也成为开发商做好服务的重点。从采访当中记者还发现，所有的项目都非常看重物业管理，包括还处在筹建阶段的一些项目，都各有各的招数，其中最主要不外两大项，一是对客人的服务项目；二是对大厦自身的管养。
今年兰州写字楼市场的产品升级与竞争加剧，很有可能会展开新一轮的淘汰赛。应该说，新型专业写字楼物业的涌现意味着优胜劣汰，全面洗牌，一些配套不完善、智能化不够、物管水平低的写字楼无疑会遭遇困境。写字楼市场的需求与供给发展方向因此将更加明朗。
本报记者 黄慧娟 实习记者 张亚鹏
